Na grande maioria dos casos, para celebração de um contrato de locação, exige-se o oferecimento de uma garantia do cumprimento das obrigações contratuais. Conforme define a Lei do Inquilinato, são aceitas as seguintes garantias locatícias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Uma garantia mais barata que a caução e mais simples que conseguir um fiador ou ceder quotas de fundo de investimento vem ganhando cada vez mais mercado: o seguro fiança locatícia. E nós vamos te explicar tudo o que precisa saber!
O que é o seguro fiança?
O seguro é contratado pelo locatário com uma seguradora, e garante que o proprietário do imóvel (segurado), receba os aluguéis e demais encargos vencidos e não pagos pelo inquilino.
Assim, o seguro fiança locatícia dispensa o locatário da necessidade de buscar um fiador e evita que tenha que comprometer seus ativos para oferecer outra espécie de garantia, além de assegurar mais agilidade na aprovação do contrato de aluguel.
Essa modalidade de garantia apresenta vantagens também para o proprietário do imóvel, que, no caso de inadimplência do locador, tem a segurança de que os valores que lhe são devidos serão pagos pela seguradora, e em um tempo bem menor do que demandaria caso tivesse que ajuizar uma ação judicial.
As características gerais dos contratos de seguro de fiança locatícia são estabelecidas pela Resolução nº. 202/2008 do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP). Dentre as principais características está a proibição da contratação de mais de um seguro fiança locatícia cobrindo o mesmo contrato de locação, além da determinação de que o prazo de vigência do contrato de seguro seja o mesmo do respectivo contrato de locação.
Aceitação crescente no mercado
Nos contratos de locação atualmente vigentes, o fiador é a garantia mais comum. Porém, está cada vez mais difícil encontrar um fiador. As exigências para sua aceitação são inúmeras! Nos contratos de locação comercial, o fiador deve apresentar mais de um imóvel residencial. Ainda, é necessário que os imóveis do fiador estejam localizados no mesmo município em que será celebrado o contrato de aluguel.
A necessidade de apresentação de mais de um imóvel residencial do fiador decorre da decisão proferida pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal no julgamento do Recurso Extraordinário nº. 605.709, no sentido da impossibilidade de penhora do único bem de família do fiador na locação comercial.
Este tema, inclusive, teve a repercussão geral reconhecida pelo STF no último mês (Tema 1127). Caso o STF mantenha o entendimento de que é inconstitucional a penhora de bem de família de fiador de imóvel comercial, a aceitação desta garantia, nestes casos, será ainda mais rara.
A segunda opção mais utilizada é a caução, que, todavia, é tida como uma garantia muitas vezes insuficiente para cobrir eventual inadimplência do inquilino, pois que os valores depositados correspondem a no máximo três meses de aluguel.
Com a redução da utilização das modalidades mais tradicionais, o seguro fiança locatícia tem ganhado cada vez mais espaço no mercado de locação. No ano de 2020, cresceu 76% em arrecadação no Brasil, conforme dados da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg).
Diante da segurança que o seguro fiança oferece aos proprietários dos imóveis, algumas imobiliárias já trabalham exclusivamente com essa garantia. Ainda conforme dados da FenSeg, até novembro de 2020 as indenizações pagas aos proprietários saltaram 106%, totalizando R$ 238 milhões.
Com a crescente oferta do produto, as seguradoras tendem a baratear o preço, popularizando ainda mais a utilização do seguro fiança locatícia.
Fiança locatícia para pessoas jurídicas
A popularização dessa modalidade de garantia também ocorre entre pessoas jurídicas. Na locação de imóveis pelas empresas, tem sido financeiramente mais atrativo contratar uma fiança locatícia do que oferecer outras formas de caução, como depósito em dinheiro ou fiança bancária.
Além do atrativo financeiro, a contratação da fiança locatícia pelas empresas pode se dar de uma forma ágil e descomplicada. Para auxiliar nesse processo, a Insurtech AVITA criou uma plataforma automática de emissão, gestão e controle das apólices de seguro fiança locatícia.
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Fontes:
https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/entenda-como-funciona-o-seguro-de-fianca-locaticia/
https://imoveis.estadao.com.br/aluguel/como-funciona-o-seguro-fianca/
https://www.conjur.com.br/2021-mar-15/stf-julgara-penhora-bem-familia-fiador-imovel-comercial